START OF A BUSINESS: MỞ TIỆM      

Mỗi năm có rất nhiều đồng hương mở tiệm để kinh doanh, làm chủ doanh nghiệp của mình, đó là điều rất tốt và tất nhiên phải xảy ra trong đà phát triển kinh tế của xã  hội. Nhưng tại sao có nhiều tiệm  thành công, nâng giá trị doanh  nghiệp lên hàng trăm, thậm chí hàng triệu đô-la, nhưng cũng có  những tiệm bị sụp đổ, bị thất bại  phải đóng cửa, có khi còn mang nợ   chồng chất lại thêm bị kiện tụng  dây dưa, phiền phức và tốn kém,  đẩy người chủ của nó đến bên bờ phá sản?  Ai ra đời làm ăn cũng mong gặt  hái thành công, cho dù không nhiều thì ít ra cũng phải đủ để nuôi  bản thân và gia đình, vì thế gia đình  hoặc bạn bè hay người thân, khi  nghe nói mình có ý định mở tiệm thì có người khuyến khích, có người e ngại, bởi vì thực tế cho thấy người  thành công thì ít, người thất bại thì  nhiều. Nếu mình không biết thì nên  tìm hỏi ý kiến, nhưng phải hỏi cho đúng chỗ, đúng người. Thứ nhất là hỏi Luật sư chuyên ngành, mà phải  là Luật sư nói và phân tích cho  mình được 2 chiều, Luật sư chỉ nói 1 chiều cũng không nên nghe. Thứ   nhì là hỏi người có kinh nghiệm  thành công trong nghề, đừng hỏi  người không có kinh nghiệm hay  người thất bại, mình chỉ nhận được  lời bàn ra mà thôi.  Trong việc mua bán tiệm, điểm  mấu chốt quan trọng nhất tập trung ở bản giao kèo, giao kèo đầu tiên  giữa Landlord và chủ tiệm, giao  kèo thứ hai giữa chủ tiệm và người   mua. Ta thấy luôn luôn có 3 người: người mua (buyer), người bán (seller,  business owner), người chủ đất  (landlord). Người nào cũng phải cần nhờ Luật sư làm đại diện soạn  thảo hay đọc giao kèo cho mình, nên nhớ đừng bao giờ tự mình đọc hay soạn thảo giao kèo khi khả năng Anh ngữ của mình có giới  hạn, cho dù giỏi tiếng Anh đi nữa  thì cũng không hiểu rõ chuyên ngữ  ngành Luật.

GIAO KÈO ĐẦU TIÊN VỚI LANDLORD:  

  Hiện nay, 95% là không nên built-out, vì rất khổ cho chủ tiệm. Lý do là khi built-out, mình sẽ tốn  rất nhiều tiền, có thể gặp nhiều trở ngại như: chủ thầu ôm tiền bỏ chạy hoặc build dở dang, kéo dài không hoàn tất đúng hạn, hoặc built xong  nhưng Landlord không chấp nhận,  đôi khi city cũng không chấp nhận, cho nên mình không lấy được giấy  phép, bởi vậy Landlord sẽ không  hoàn lại cho mình một số tiền builtout.  Có nhiều chủ thầu không có  lương tâm còn tìm cách gán nợ cho  mình hoặc chủ thầu không trả tiền  cho cai thầu mình cũng gặp rắc rối,  mất uy tín với Landlord. Chỉ có 5%  là nên chọn built out nếu đạt được  các điểm sau: Location ngay ngã  tư, trong đó có nhà băng, có Anchor Store (HEB, Wal-Mart,  Fiesta…). Nếu không có 3 điều trên mà vẫn muốn built out thì phải hết  sức thận trọng.  Thường khi bắt đầu muốn giao dịch, Landlord sẽ đưa ra cái gọi là  Lease Agreement. Trong đó ghi tất   cả những yêu cầu và điều kiện  riêng của từng Landlord, không ai giống ai cả và mình phải làm theo  nếu có thể. Thỏa thuận ban đầu rất quan trọng, ảnh hưởng rất nhiều   đến quá trình kinh doanh của chủ  tiệm sau này, bởi vì ngay khi building còn trống chưa có người mướn, Landlord rất cần người vô mướn để  chia sẻ tiền rent, do đó mình có thể   bàn bạc hoặc sửa đổi mọi điều  khoản ghi trong Lease Agreement  trước khi đặt bút ký, đây là khoản   thời gian dể đạt được sự thỏa thuận  mà 2 bên cùng có lợi. Tục ngữ có câu: "Bút sa gà chết", cho nên  trước khi ký kết, bắt buộc phải  xem xét, bàn bạc kỹ lưỡng từng chi tiết trong giao kèo thì mới được.  Đừng vì cả nể, hoặc nghĩ rằng điều  kiện của người ta đưa ra, mình  đồng ý thì mua, không thì thôi, cho  nên bỏ qua quyền lợi của mình, vì  khi đã ký kết rồi thì khó mà sửa đổi  trong thời hạn của giao kèo.  

    Trong Lease Agreement của  Landlord có một điều khoản gọi là  Notice, nghĩa là thông cáo: mọi  việc mua bán,sang nhượng hay  sửa chữa liên quan đến tiệm, đều phải báo cáo trước và phải được  sự đồng ý của Landlord bằng văn   bản, gọi là giấy phép, khoảng thời  gian cần thiết để gửi thư hay thông  báo nên yêu cầu từ 30 đến 60  ngày, nếu Landlord chỉ cho 15 ngày là quá ngắn, đôi khi gặp trục  trặc mình sẽ bị trễ hạn, không có  lợi cho mình.Thời hạn giao kèo nên chọn  càng lâu dài càng tốt, ít nhất 5 năm  trở lên, vì mình sẽ có lợi là giữ  được giá thuê ổn định, kinh nghiệm   cho biết người mới ra kinh doanh 3  năm đầu từ lỗ đến huề vốn, trụ  được đến năm thứ 4 là bắt đầu có lời, mình có good will, Landlord sẽ  nể phục. Giao kèo càng dài càng  xiết được Landlord, phải xin nhiều thời hạn, nhiều option, nhất là option renew. Nếu thấy có nhiều  điều khoản thuận lợi nên ký từ 10 đến 15 năm, bởi vì khi muốn bán  hoặc sang nhượng, người mua sẽ chọn giao kèo dài hạn hơn là giao kèo ngắn hạn. Nếu phải bị bad  credit thì giao kèo ngắn hay dài  hạn cũng ngang nhau. Trách nhiệm giữa chủ tiệm và  Landlord phải được chấm dứt ngay  khi tiệm được bán hay sang cho người khác, dù cho thời hạn giao kèo còn bao lâu cũng vậy, đừng để bị ràng buộc trách nhiệm cho đến  mãn giao kèo. Phí sang tên hay còn gọi Lease Transfer Fee, là điều khoản quy  định tiền phí người chủ tiệm phải  trả cho Landlord khi xảy ra mua bán sang nhượng cho người khác,  số tiền này trong khoản từ $500  đến $1000 là vừa, có nhiều Landlord yêu cầu lệ phí vài ngàn  đồng là quá cao, cho nên phải xét  lại. Những người là chủ đất hay  chủ tiệm nên có Luật sư gia đình,  đừng ngại trả lệ phí cho Luật sư,  bởi vì lệ phí do người thuê tiệm trả, cũng đừng dùng bản củ sửa tới sửa lui vì không hợp với luật hiện hành. Nên biết người thứ ba soạn giao  kèo hay Bill of Sale v.v… bắt buộc  phải có bằng Luật của tiểu bang, không phải Luật sư mà thu phí dịch  vụ là phạm luật, người phạm luật  sẽ bị tù hoặc phải bồi thường tất cả   thiệt hại do mình gây ra.  Muốn mở tiệm nên chú ý tìm ít  nhất 2 địa điểm tương đương nhau  cho dễ lựa chọn, thấy Landlord nào khó thì đừng mua, chưa ký đã khó  thì ký rồi sau này càng khó hơn,  bởi vì biết đâu người sau này mua  tiệm của mình, credit của họ còn   bad hơn thì Landlord càng khó chấp nhận. Nếu mình good credit thì tốt, nếu không đủ credit mình  nên kiếm người co-sign, chỉ mua  tiệm khi được Landlord chấp nhận,   ký kết giao kèo trực tiếp với   Landlord, đừng nghe lời bất cứ ai  mà mua tiệm không có sự chấp nhận của Landlord, làm như vậy sẽ  chuốc thất bại chua cay vì mình  mất tiền mà không được tự chủ,  sau này muốn sửa chữa hay mua  bán gì cũng không ai nghe mình,  hết giao kèo cũng là lúc mất cả  vốn liếng đầu tư, điều tệ hại là mất  tiệm, muốn gây dựng lại rất khó   khăn vì không còn uy tín nữa.

  GIAO KÈO VỚI NGƯỜI MUA:    

  Việc đầu tiên là phải báo cho  Luật sư và Landlord của mình, để  họ check credit của người mua. Nếu người mua chần chừ trong việc cung cấp thông tin như SS, ID, Financial Statement,…hoặc không  đặt cọc mà hứa hẹn sẽ trả dứt một  lần số tiền cả trăm ngàn sau khi đạt thỏa thuận, thì đó là người không thật lòng, đừng bàn tới nữa, bởi vì không ai có sẵn số tiền mặt  lớn như vậy, nếu phải vay NH thì cũng cần check credit xem có tốt không, do đó số tiền cọc vài ngàn đồng phải có để thể hiện sự quyết tâm mua tiệm và cho người bán có       cơ hội ràng buộc người mua bằng một bản ghi nhớ, nếu đang giao  dịch mà người mua đổi ý hoặc  không thực hiện đúng cam kết thì   phải chịu mất tiền cọc. Đừng vội  vàng cho họ xem cái Lease Agreement giữa mình và Landlord, phải đợi Landlord chấp nhận họ rồi  hãy bàn tiếp. Để đúc kết bài này, David có lời  khuyên quý đồng hương nào muốn mở tiệm thì việc trước tiên cần làm  là phải chọn Luật sư giỏi, tận tâm và có nhiều kinh nghiệm, Luật sư  cũng như Bác sĩ, cũng phải chuyên  ngành, khi mình chọn đúng người mà mình muốn giao trọng trách thì   mình đã thành công 70% rồi, chỉ  còn xem sự hợp tác của các bên  nữa mà thôi. Muốn thành công mình phải biết lúc vô cũng như lúc  ra, lúc tiến lúc thoái phải an toàn, ít thiệt hại. Người mới ra làm ăn chỉ  nghĩ 1 chiều vô là phải thắng, không nghĩ sự thiệt hại khi thất bại  phải rút lui. Người Luật sư giỏi bao  giờ cũng nghĩ 2 chiều: giao kèo vô thì phải good deal, giao kèo ra thì  tính trước xem cái bị thiệt hại sẽ là bao nhiêu? Nên nhớ một đời người,  trung bình chỉ mua bán tiệm chừng 1 hay 2 lần, trong khi Luật sư làm  nhiều cases, gặp nhiều người,  nhiều tình huống, có khi đã từng có   giao dịch với chính người mình đang muốn bàn bạc, nếu cần tìm hiểu đối tác Luật sư cũng dễ dàng lấy thông tin từ bạn cùng ngành, "biết người biết ta, trăm trận trăm  thắng" là vậy.